楼盘从抛售转向溢价？
李嘉诚在上海地产界又有“大动作”。记者今天（9日）获悉，李嘉诚“和黄”旗下的上海最贵别墅项目——御翠园将再推八期房源，共24栋面积在320平方米左右的双拼别墅，预计总价在1600-2000万元/栋。分析人士认为，该价位或许将成为上海乃至全国最贵的双拼别墅。也有市场人士对这一高价别墅的市场前景持审慎态度，认为李嘉诚的一溢价之举尚为时过早。
近5年间单价悄涨3倍
去年底，李嘉诚的一系列套现行动引起了广泛关注。自去年初开始出售世纪商贸广场、6月低价抛售古北御翠豪庭公寓和之后的商铺，年底御翠园也低于别墅三成的价格推出9栋商业别墅。伴随着李嘉诚的抛盘，上海楼市也从08年初如的历史高点，步入了量价急跌的深度调整之中。如今，李嘉诚一改往日作风，推出号称是史上最贵的双拼别墅，实在出乎市场意料。
记者从包括网上房地产在内的查询系统了解到，从2004年12月推出第一批房源至今，御翠园经历了05年初和07年初的两轮房价大涨，同时也经历了05年下半年和08年下半年的两轮房价大调整，但其价格却依然从当初的3万元/平方米“悄悄”涨到了现如今的9万元/平方米。
尽管御翠园现时的单价不菲，但总价方面却无法撼动近日成交的另一天价别墅——上海世茂佘山庄园最近成交两单大宗交易，接连刷新住宅楼盘单个单位的最高成交价纪录。世茂方面表示，一名海外投资客以2.05亿元的价格买下一套别墅。另外一套则是国内人士购得，同样也是从事投资业务。
客户购豪宅只为保值
据记者了解，目前为止，国内住宅销售记录全部由上海楼盘创造。此前被称为中国楼王的是以1.3亿元人民币成交的豪华别墅上海紫园8号，由嘉城兆业开发的该别墅同样位于上海佘山。而成交单价最高的住宅则是话题楼盘汤臣一品，2006年8月，汤臣一品A栋3701号以1.3亿元成交，成交均价超过13万元/平方米。
根据易居中国·CRIC系统显示，上海一手商品住宅成交量，在持续3个月大幅攀升之后，3月份的成交量已达156万平方米，已经是去年同期103万平方米（去年3月成交量为全年最高）的1.5倍，甚至略高于楼市最狂疯的07年3月的154万平方米。单价3万以上的高档公寓成交量更是上升了5倍，从2月的83套上升到3月的436套。
对于海外投资客来说，内地豪宅似乎成为了其资金的避风港。据业内人士透露，客户购买豪宅的基本出发点大多类似，主要是为了保值，在经济危机影响导致投资亏损的情况下，选择购买别墅物业。易居中国分析师薛建雄则分析，购买这些高档房的买家，多数是已走经济低迷的实业家。经过这一轮的经济危机之后，使他们重新配置资产，以实现资产和保值、升值。
高端别墅市场回暖尚早
来自佑威房地产研究中心发布的一份关于高端别墅的报告称，沪上高端别墅市场从08年下半年开始和整体楼市一样，呈现出成交量急剧萎缩的态势，并且一蹶不振，这与其高总价有关。08年上半年，楼市处于严冬来临前的最后疯狂期，而高端别墅市场也是如此，可能是那些富翁预见到经济危机即将来临，纷纷通过购买高端物业来保值，抗击风险，因此在08年3月、4月高端别墅成交量分别达到了67套和88套，总价也达到2197万元/套。
随着金融风暴的来袭，国内实体经济也受到相对较大的冲击，尤其在沿海城市。以高端别墅市场为例，从去年下半年开始，几乎每月才只有30套左右的成交，与07年的每月近50套的成交量减少了近40%，而08年高端别墅均价达42693元/平方米，相比07年高了16%，进入09年，每月成交量不到20套，由此可见，危机深度和广度还在扩大。
分析人士指出，目前断言高端别墅市场回暖尚为时过早，从根本上还需要看我国经济是否回暖。“至少高端别墅购房者一定是金字塔顶端的人士，而多数是具有自己的实业。”一位分析人士指出，如果实体经济受到冲击，无法带来长期收益，就不可能投入高端别墅。
