担忧通货膨胀 房地产高端市场投资者闪现

       在北京东四环高档社区阳光上东售楼处，人头攒动，销售员明显感到了看房人数的跃升。
　　“现在买的人比以前多了很多。”阳光上东销售人员说，不少购房者都是观望到现在开始出手，因为他们发现房价并没有如舆论所称是在继续下跌而是开始上涨了。
　　1至4月的中小户型的回暖，显然捂热了高端房地产市场。据北京中原地产调查显示，自2月限外令取消之后，一季度外籍人士购买量增加了30%，与总量相比虽占比不大，但却是难得的破冰。
　　就在几天前，庄先生购买了位于北京亦庄的一套公寓，他痛快地一次性付清了200多万元的房款；庄先生的朋友老董，最近也在频频看房，物色的都是一些大户型、高总价的高端项目。
　　今年1—4月，北京别墅市场成交套数大幅反弹，前4个月累计成交别墅694套，同比去年增长42.8%；尤其是3-4月上涨幅度尤其明显，成交套数和成交面积分别达539套和17.85万平方米，同比去年大幅上涨70%、94%。
　　楼市回暖的背景下，如庄先生、老董这样的高端投资者，已经开始入场。
　　迹象
　　在阳光上东项目现场，参观样板间的购房者络绎不绝。目前在售的阳光上东安徒生花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，户型面积从140平方米到400平方米不等，起价超过350万元。
　　据焦点别墅网统计数据，今年4月，北京别墅成交套数排名第一的是金隅山墅，成交41套。目前在售总价在400万元至530万元。尽管价格不菲，但购买者也在悄然增长。
　　“现在买房的多了。”金隅山墅销售人员余丽表示。她说，现在一天能接待20至30组客人，以前一个星期都没有这么多。5月4日，这里有四套别墅成交；5月18日，将有另外两个购买者同时签约。
　　种种迹象表明，高端住宅的购买者正在活跃。
　　5月16日开盘的首创禧瑞都，均价约3万元/平方米，户型面积从100平方米到170平方米，最低总价超过300万元。据了解，此次开盘推出的3号楼186套房源，已售出150套左右，认购金额超过4亿元，其中170平方米户型总价500万左右，占售出房源比例近一半。
　　“就是先占个位置，自住还是投资，很多买房人都说还没想好。”禧瑞都售楼处一位销售人员说。因为总价不菲，销售人员眼中的这些购买者，都非常低调，“不显山不露水”，销售人员也很少过问购买者的身份、职业。
　　“购买者全部都是二、三次置业的人。”首创禧瑞都营销负责人表示，购买者包括中央电视台、国贸附近的投资银行的人员，来自香港、台湾的购买者以及具备欧美等国外背景的购买者也不少，约有20%的比例。
　　“现在的投资者，和2006、2007年的狂热已经很不一样，他们非常理性，经过了充分、细密的考虑。”这位营销负责人表示，从去年底至今年初，3万元以上/平米的项目，整体表现并不出色，高端住宅的成交量，并没有随着普通住宅热销而普遍上涨。
　　副总经理范小冲在谈及高端物业回暖时称，“这与人们对通货膨胀的预期有关，由于美元货币发行量剧增，致使国内一些投资者做出了明年有可能出现通货膨胀，而采取了选择房地产作为沉淀资金的出口。”4月初，DTZ戴德梁行发表第一季度物业报告指出，今年第1季度，北京高端住宅市场虽报价有所下调，“但在普遍观望的整体市场环境下，成交量持续走低。”目前回暖变化出现在个别项目上。这些项目，必须能满足投资者更加谨慎的标准。
　　今年一季度，北京星河湾销售金额近7亿，占北京高档住宅销售金额首位；4月星河湾销售金额近4亿元。显然从一季度过渡至二季度之际，在成交上升量更大。
　　而另一些抢眼的高端房地产大多与位置有关。金隅山墅位处西四环、西长安街延长线附近，属于少数城市中心区域的别墅项目，其叠拼别墅均价2.2万元/平方米，与同等位置商品房售价相差并不多；首创禧瑞都的稀缺性更为明显，其紧临中央电视台新台址，是CBD核心区域为数不多的纯住宅项目。
　　龙湖唐宁ONE)项目，目前其在售的4栋楼，除了一栋小户型的商住楼外，其余三栋都是180平米三居室，均价2.8万元/平方米，总价均在400万元以上。由于地处中关村核心地段，教育附加值也成为其最大的竞争力所在。尽管正在施工的工地上，还看不见楼体的影子，依然不能阻碍购买意愿。据公开信息，今年一季度龙湖唐宁ONE销售套数277套，居北京非别墅类高端住宅销售套数第一位；北京市房地产交易管理网信息显示，从去年底开盘至今，唐宁ONE住宅销售已近500套。
　　“地段，地段，还是地段”，这句由李嘉诚给定的房地产“摩尔定律”，依然显示出强劲的抗跌定律。
　　而其他在销售榜榜上有名的高端住宅，同样具备稀缺性所带来的对资产价值的信心，如位处金融街的住宅类项目北京尊府奥林匹克森林公园北门的万达大湖公馆等。
　　这些项目大多单价在2万至3万元之间，由于其稀缺性，被认为从长远的角度考虑具备资产增值的潜力。
　　“3、4月份以后，投资需求有明显的活跃度。”北京金网络置业投资顾问有限公司总经理杨强宏说，此次的投资需求，不是为了炒差价而是作为长期资产，购买者一般资产实力比较雄厚，投资对象一部分是高端物业，一部分是位置好的项目。
　　杨强宏表示，从统计数据上看，价格调整已经基本到位，接下来还会有投资者继续进场。
　　安邦咨询公司高级分析师徐斌表示，随着房屋库存清理、价格泡沫被挤掉，那些手上资金充足的投资者，现在进场很正常。
　　至今年5月，北京预计将有近60个项目开盘入市。据了解，新入市的别墅、公寓项目有20多个，占新开项目总量约40%。在中小户型的天下，高端市场正在发力。
　　老董还在继续看盘。早在去年初，老董就购入一套非自住的公寓，他没有居住，也没有出租，而是作为资产配置的一部分。现在他还在继续密切关注不少高端项目，“适当的时候可以考虑换，毕竟新建房屋的质量是逐年提高的，可以将原来的资产置换成品质更高的资产。”“我和朋友讨论过，现在买房基本上就是买资产。”老董说，现在没有好的投资渠道，股票投资又不安全，出于对通货膨胀货币贬值的担忧，购买房产被他们认为是最有效的方式。
　　在采访中，记者发现，对接下来可能的通货膨胀的担忧，成为促使投资者购置房产的重要原因。
　　银河证券首席经济学家左小蕾表示，中国目前经济态势，主要显现了政策刺激的效果,投入的钱还没有振兴经济、还没有创造多余的货币，通缩仍是主要担心，并没有形成通胀的压力。
　　不过，“目前货币发行的增长，让一些人产生了对通胀的担心，这是基于上一轮通胀所带来的普及教育，大家都认识到通胀时一个货币现象，担心空前的货币发行可能引发‘将来’的通胀，这个推理是对的。”左小蕾表示
　　她表示，经济学实证研究证明，货币发行增加与通货膨胀发生,一般有两到三年的滞后期，等到经济开始恢复，投入的货币开始产生创造新的货币的能力，真正的通货膨胀才可能形成。